Tema 39 Valoración agraria

1. En valoración agraria, el método analítico tiene como fundamento:

a) La capitalización de la renta de tierra b) El valor de mercado de una finca de renta determinada c) La capitalización de los ingresos netos a un tipo de interés fijado por la autoridad d) El valor estimado de una finca

2. El método de valoración de fincas por clasificación o estimación directa es:

a) Método sintético de valor de mercado b) Método analítico tradicional c) Método analítico evolucionado d) Método sintético estadístico

3. El método de valoración que se basa en la comparación de la finca a valorar con otras situadas en su misma área geográfica que han experimentado transacciones recientemente es:

a) Método de clasificación y estimación directa b) Método de valores típicos c) Método de comparación espacial d) Método de comparación temporal

4. El método de valoración que se basa en la clasificación de las fincas en grupos homogéneos, en función de sus características técnicas y económicas y estimar un precio de mercado para cada clase es:

a) Método de clasificación y estimación directa b) Método de valores típicos c) Método de comparación espacial d) Método de comparación temporal

5. El método que se basa en la capitalización de la renta a un tipo de interés dado es:

a) Método analítico b) Método sintético c) Ninguno d) Los dos

6. ¿Cuál de los siguientes es un método moderno de clasificación?

a) Método de valores típicos b) Método de comparación temporal c) Método analítico evolucionado d) Método sintético por corrección.

7. El método de valoración conocido como de las dos betas, es un método de valoración:

a) Sintético b) Analítico c) No existe d) Ninguno

8. Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana estable que la valoración del suelo rural se valorará mediante:

a) Clasificación y estimación directa b) Coste de oportunidad c) La capitalización de la renta anual real o potencial d) Ninguna de las anteriores

9. El método conocido en un principio como método de valoración racional es:

a) Sintético b) Analítico c) No existe d) Ninguno

10. La normativa que indica que se utilizará para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación, como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.

a) Ley de arrendamientos rústicos. b) Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.) c) Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana d) Ley de expropiación forzosa de 1954.

11. Indicar la respuesta incorrecta respecto a lo que indica Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, respecto a los criterios generales de valoración de inmuebles:

a) El suelo se tasará según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive. b) La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. c) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán siempre junto a los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración d) Todas son falsas

12. Esta misma normativa, respecto a la valoración del suelo rural indica:

a) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad. b) Los terrenos se tasarán mediante método de comparación c) El valor del suelo rural no podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica d) Todas las anteriores son correctas

13. ¿Cuál de los siguientes métodos es el menos adecuado para la valoración de fincas rústicas?

a) El método de coste reemplazamiento b) El método de comparación o sintético c) El método de actualización o capitalización de rentas d) Ninguna de los tres anteriores es adecuado para fincas rústicas

14. Las tasaciones de los bienes o derechos sujetos a expropiación en una zona declarada de utilidad pública e interés social, se efectuarán con arreglo al valor que tengan los mismos al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio y además:

a) Se tendrán en cuenta las plusvalías consecuencia del proyecto de obras que dan lugar a la expropiación b) Se tendrán en cuanta las plusvalías consecuencia de obras previstas en un futuro próximo c) Serán objeto de indemnización las mejora realizadas con posterioridad a la incoación del expediente de expropiación que no fuesen indispensables para la conservación de los bienes d) Serán objeto de indemnización las mejoras realizadas con anterioridad a la incoación del expediente de expropiación, salvo cuando se hubiesen realizado de mala fe

15. La Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, indica que, en la valoración de fincas rústicas, el valor de tasación de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotación será:

a) Será el menor valor entre el valor por comparación, en su caso ajustado, de las distintas clases de tierra, y el valor por actualización de la explotación. b) Será el valor por comparación siempre c) Será el valor por actualización de rentas siempre d) Ninguna es cierta

16. El valor catastral de los bienes inmuebles rústicos se determina:

a) con la capitalización al 3% del importe de las bases liquidables vigentes para la exacción de la Contribución Territorial Rústica y Pecuaria correspondiente al ejercicio 2014. b) con la capitalización al 2% del importe de las bases liquidables vigentes para la exacción de la Contribución Territorial Rústica y Pecuaria correspondiente al ejercicio 1989. c) con la capitalización al 3% del importe de las bases liquidables vigentes para la exacción de la Contribución Territorial Rústica y Pecuaria correspondiente al ejercicio 1989. d) con la capitalización al 2% del importe de las bases liquidables vigentes para la exacción de la Contribución Territorial Rústica y Pecuaria correspondiente al ejercicio 2014

17. En el cálculo del valor de reemplazamiento bruto del método de coste de reemplazamiento no se tendrá en cuenta:

a) beneficio industrial del constructor b) beneficio del promotor c) costes de licencias y tasas de la construcción d) honorarios técnicos por proyectos

18. El Jurado Regional de Valoraciones de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, es un órgano colegiado adscrito:

a) Consejería en materia de fomento b) Consejería en materia de presidencia c) Consejería en materia de trabajo d) Consejería en materia de economía y hacienda

19. Quien designa a los miembros del Jurado regional de Valoraciones

a) Consejería de hacienda b) Consejería de fomento c) Consejo de Gobierno d) Ninguna es cierta

20. Que sección del Jurado Regional de Valoraciones es competente en las expropiaciones de suelo rústico

a) Primera b) Segunda c) Tercera d) Cuarta

21. Indicar la respuesta falsa respecto al Jurado Regional de Valoraciones:

a) Los acuerdos del Jurado deberán ser inmediatamente notificados tanto a la Administración expropiante o, en su caso, responsable, como a los interesados en los correspondientes procedimientos administrativos b) Los acuerdos del Jurado Regional de Valoraciones serán siempre motivados c) El Jurado Regional de Valoraciones puede funcionar en Pleno o Secciones d) Todas las anteriores son ciertas

22. Cuál de los siguientes es un método de valoración de árboles ornamentales:

a) Norma granada b) Sintético de comparación c) Analítico d) Ninguno

23. El método utilizado para estimar el valor de una finca en función de su capacidad para generar renta se conoce como:

a) Método sintético por corrección b) Método analítico o de capitalización c) Método sintético de comparación temporal d) Método estadístico o americano

24. ¿Cómo se denomina el documento en el que los propietarios concretan el valor en que estiman el objeto que se expropia, con el fin de establecer el justiprecio?

a) Pieza separada b) Valoración expropiatoria c) Hoja de aprecio d) Cuantificación propositiva

25. Los métodos sintéticos de valoración de fincas se basan en:

a) El valor de capitalización de la tierra b) La comparación c) La diferencia entre gastos e ingresos d) Son iguales que los analíticos

26. Cuando en valoración hablamos de la hipótesis de beneficio normal, nos referimos el método de valoración:

a) Método sintético estadístico b) Método analítico evolucionado c) Método sintético por corrección. d) Método sintético de los valores típicos

27. Señale que afirmación es correcta en relación al Jurado Regional de Valoraciones

a) Actuará con competencia resolutoria definitiva, poniendo sus actos fin a la vía administrativa, para la fijación del justo precio en las expropiaciones, cuando la Administración expropiante sea la administración general del estado. b) Es el órgano colegiado y permanente de la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha especializado en materia de expropiación forzosa y de responsabilidad patrimonial, cuando esta última proceda por razón de la ordenación territorial y urbanística. c) Está adscrito a la Consejería competente en materia de Agricultura y Medio Ambiente. d) Sus acuerdos no tendrán por qué ser motivados, y no deberán contener justificación de los criterios empleados para la valoración a efectos de justiprecio o indemnización.

28. Los métodos de valoración del suelo rústico empleados por la administración regional de Castilla-La Mancha, por el Jurado Regional de Valoraciones (expropiaciones) y por la Dir. Gral. de Tributos (sucesiones y transmisiones) ,son respectivamente:

a) Valor catastral y Capitalización de rentas b) Comparativo (precios medios de mercados) y Valor catastral c) Capitalización de rentas y Comparativo (precios medios de mercados) d) Soil taxonomy con factor local y Valor catastral

29. De acuerdo a la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, el Método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que dispongamos de información suficiente sobre al menos ¿Cuántas transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado?

a) 3 b) 9 c) 6 d) 5

30. Indicar ¿cuál de las siguientes afirmaciones de la Ley de expropiación forzosa de 1954 es falsa?

a) Cuando en el momento de la ocupación existan cosechas pendientes o se hubieran efectuado labores de barbechera, se indemnizará de las mismas a quien corresponda. b) Una vez firme el acuerdo por el que se declara la necesidad de ocupación de bienes o adquisición de derechos expropiables, se procederá a determinar su justo precio. c) En los casos de expropiación de fincas arrendadas, la Administración o entidad expropiante hará efectiva al arrendatario, previa fijación por el Jurado de Expropiación, la indemnización que corresponda aplicándose para determinar su cuantía las normas de la legislación de Arrendamientos d) En la hoja de aprecio de los titulares de los derechos, la valoración habrá de ser forzosamente motivada siempre debe estar avalada por la firma de un perito.

31. De acuerdo al artículo 47 de la Ley de expropiación forzosa, en todos los casos de expropiación se abonará al expropiado, además del justo precio fijado, ¿qué porcentaje como premio de afección?

a) 10% b) 5% c) 15% d) 2,5%

32. De acuerdo a la disposición adicional segunda de la Ley 49/2003, de arrendamientos rústicos, en caso de expropiación de fincas rústicas arrendadas, el arrendatario tiene derecho a:

a) Al importe de lo que el arrendador deba por gastos y mejoras. b) A la indemnización que comporte el cambio de residencia, en su caso. c) Al premio de afección calculado sobre el importe total d) Todas las anteriores son ciertas

33. ¿Cuál de los siguientes métodos de valoración se considera un método analítico?

a) Valores típicos b) Comparación temporal c) Capitalización de rentas d) Baricentro

34. De acuerdo al Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en la valoración de suelo rural, se realizará mediante:

a) La capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior. b) Capitalización de renta anual real o potencial y mediante el método de comparación, el mayor de los dos. c) Método residual d) Sólo mediante el método de comparación con al menos 5 datos fiables de la zona de transacciones recientes de menos de 2 años

35. De acuerdo al Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en la valoración de suelo rural, el valor del suelo obtenido:

a) No se puede incrementar en ningún caso. b) Podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos como localización. c) Se puede incrementar sólo en función de criterios justificados por el valorador d) Sólo se puede incrementar sin superar el 110% del valor inicial obtenido

36. De acuerdo al Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, las edificaciones, construcciones e instalaciones en suelo rural, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de:

a) Coste de reposición según su estado y antigüedad b) Residual c) La capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior. d) Capitalización de renta anual real o potencial y mediante el método de comparación, el mayor de los dos.

37. Indicar la respuesta correcta respecto al jurado regional de valoraciones:

a) Sus miembros son designados por el Consejero de fomento b) Los acuerdos del Jurado deberán ser inmediatamente notificados sólo a la Administración expropiante c) Los acuerdos del Jurado Regional de Valoraciones serán siempre motivados. d) La sección en materia de expropiaciones en suelo rustico es la tercera

38. La norma Granada de valoración se utiliza para:

a) Valoración de fincas rusticas b) Valoración de árboles ornamentales c) Valoración de bienes inmuebles d) Valoración de fincas que no sean de tipo rustico